دانستنی های حقوقی؛ هنگام پیش خرید آپارتمان باید به چه نکاتی توجه کرد!
tabnak
قانون پیش فروش آپارتمان ها در ۲۵ ماده و ۴ تبصره تصویب شده است. بر اساس این قانون هر پیمانی که طی آن مالک رسمی زمین (که در این قانون پیشفروشنده نامیده شده است) احداث یا تکمیل واحد ساختمانی مشخصی در آن زمین را متعهد شود و آن واحد آپارتمان از همان ابتدا یا در حین احداث و تکمیل پروژه یا پس از اتمام عملیات ساختوساز به طرف دیگر (که در این قانون پیشخریدار نامیده میشود) منتقل شده و مالک رسمی آن شناخته شود، «قرارداد پیش فروش ساختمان» محقق شده است.
فرایند قانونی پیش فروش آپارتمان
قانون پیشفروش آپارتمان و فرآیند خرید و فروش
جریان پیش فروش آپارتمان بر اساس قانون مذکور به این صورت است که پس از صدور پروانهی ساختمان توسط شهرداری و تنظیم شناسنامه فنی مستقل برای هر واحد که مشخصات کامل و ملحقات در آن بیان میشود و اخذ مجوز انتشار آگهی از مراجع صلاحیتدار، پیشفروشنده اقدام به تبلیغات در مطبوعات و پایگاههای اطلاعرسانی میکند. تنظیم قرارداد پیش فروش باید در نزد یکی از دفاتر اسناد رسمی صورت پذیرد و مشاوران املاک موظفند پس از انجام مذاکرات مقدماتی، طرفین را برای تنظیم سند رسمی این قرارداد به همان دفترخانه ارجاع بدهند و نمیتوانند رأسا اقدام به تنظیم این قرارداد نمایند و در غیر این صورت مجرم تلقی میشوند. همچنین اگر سرمایهگذاران بدون تنظیم سند رسمی یا بدون اخذ مجوز برای انتشار آگهی اقدام به پیش فروش ساختمان کنند به حبس از نود و یک روز تا یکسال یا جریمهی نقدی به میزان دو تا چهار برابر وجوه و اموال دریافتی محکوم میشوند.
از مباحث حایز اهمیتی که باید در قرارداد مذکور بیان شود اوصاف و امکانات واحد آپارتمانی پیش فروش شده است؛ مانند شمارهی طبقه و واحد، مساحت واحد و تعداد اتاقها، تعیین پارکینگ و انباری. همچنین مشخصات فنی و معماری ساختمان مانند تعداد واحدها و طبقات کلی ساختمان و نوع کاربری و موقعیت آن، سیستم گرمایش و سرمایش، نوع مصالح ساختمانی و نمای بیرونی آن و بهطور کلی هر موردی که در پروانهی ساخت و شناسنامهی فنی هر واحد قید شده یا عرفا در قیمت آن میتواند مؤثر واقع شود.
تعیین قیمت در قانون پیش فروش آپارتمان
زمان تحویل واحد آپارتمان
زمان اتمام پروژه و تحویل واحد مذکور و تنظیم سند رسمی انتقال قطعی نیز باید مشخص شود. هرچند تمامی این موارد میتوانند دستخوش تغییراتی شوند و متضمن خساراتی باشند که در همین راستا راجع به آنها نیز باید تعیین تکلیف شود و چنانچه پیشفروشنده نتواند در تاریخ مقرر، واحد وعده داده شده را تحویل پیشخریدار بدهد یا به تعهدات خود عمل ننماید، با توجه به شرحی که در قانون آمده باید خسارت بپردازد مگر اینکه به مبالغ بیشتری بهنفع پیشخریدار توافق نمایند و اعمال تمامی خیارات در صورتی که از خود سلب نکرده باشد، برای ایشان امکانپذیر است.
مساحت واحد در قانون پیش فروش آپارتمان
بیمه
انتخاب داور
از دیگر موارد مذکور در قرارداد پیشفروش آپارتمان بحث حلوفصل اختلافات توسط مرجع داوری است. هیئت داوران متشکل از داور منتخب پیشفروشنده و داور منتخب پیشخریدار و یک داور است که طرفین بر آن رضایت داشته باشند و اگر نتوانستند توافق کنند داوری از طرف رئیس دادگستری شهرستان معرفی میشود که در صورت نیاز نیز میتوانند از نظر کارشناسان رسمی دادگستری محل نیز کمک گیرند. آیین داوری در این زمینه نیز تابع مقررات آیین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب است.
قدم آخر در قانون پیش فروش آپارتمان
پس از اتمام کار ساختمانی در مدت زمان پیشبینی شده در قرارداد و تأیید مهندس ناظر و وصول تمامی مطالبات، پیشخریدار میتواند با ارائهی مدارک مبنی بر انجام تعهدات به دفترخانهی اسناد رسمی، درخواست انتقال سند رسمی به خود را داشته باشد و چنانچه پیشفروشنده بهرغم اعلام دفترخانه، حداکثر ظرف ده روز برای انتقال سند در آن مکان حاضر نشود، دفترخانه با تصریح مراتب به تنظیم سند رسمی به نام پیشخریدار اقدام میکند و ادارهی ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک نیز موظف است نسبت به تفکیک ملک پیشفروش شده بنا به درخواست ذینفع، مبادرت نماید. پس از انتقال رسمی و قطعی واحد پیش فروش شده و انجام کلیهی تعهدات از جانب طرفین، قرارداد پیشفروش از درجهی اعتبار ساقط شده و طرفین موظفند قرارداد را به دفترخانه مربوطه عودت دهند.
